Изменились приоритеты

 

За последние годы рынок загородной недвижимости сильно изменился. Если раньше покупателей вполне устраивал скромный домик в одном из садоводческих товариществ, то сейчас основная масса покупателей старается обзавестись участком с домом на территории коттеджного поселка, где есть все необходимые коммуникации. Причина – в принципиально ином качестве жизни. Если в садовых товариществах (Ромашкино, Снежная долина, Васильково) к домам подведено только электричество и сезонный водопровод, то в большинстве поселков есть все городские коммуникации.

 

Доля поселков с участками без подряда, где нет центральной системы водоснабжения, а предполагается индивидуальная скважина, составляет примерно 20 – 25% от общей доли поселков без подряда. Доля объектов с участками без подряда, где нет центральной канализации, а на каждом участке появится септик, составляет почти 48% от общей доли рынка.

 

Аналитики IRN.ru также выявили закономерность, что доля поселков с участками без подряда, где предусмотрены все центральные коммуникации, в радиусе 60 км от Москвы существенно выше, чем за 61-м километром: 70% против 26% соответственно.

 

Практически все поселки в ближнем Подмосковье имеют центральные коммуникации, переход на индивидуальную организацию сетей активно начинается за 50-километровой зоной от Москвы, где активно продвигается экономформат застройки с недорогими участками.

 

 

Вряд ли кто-то усомнится в том, что центральные коммуникации в загородном доме – это очень удобно. Москвичи привыкли пользоваться всеми благами цивилизации, поэтому ощущают явный дискомфорт, если чего-то недополучают. В настоящее время в большинстве поселков централизованно подведены электричество и газ, что же касается водопровода и канализации, то существует три возможных варианта. В первом водопровод и канализация центральные, т.е. в поселке есть своя водонапорная башня, которая подает воду в домовладения, или поселок подключен к подаче воды из ближайшего города, а канализационные трубы сообщаются с городской канализацией.

 

При втором варианте вода подается централизованно, но отвод канализации производится с использованием септика – специальной системы, куда входит большая емкость, которая устанавливается на территории домовладения.

 

Третий вариант – это когда на участке бурится собственная скважина, откуда вода и подается в дом, а канализация – септик на участке. Поселки с местными коммуникациями: «Белое озеро» , «Великие озера», Южные озера -2». В поселках эконом и бизнес-классов с относительно небольшим количеством домов (менее 80 домовладений) редко можно встретить центральную канализацию. Строительство канализационного коллектора и общих очистных систем - одна из самых затратных статей бюджета при строительстве коттеджного поселка, а при небольшом количестве домов стоимость центральной канализации ложится непомерным бременем на каждого покупателя. По словам эксперта, в таких поселках – локальные очистные сооружения – единственная возможная альтернатива.

 

В конечном результате при любой из названных схем жители получают в доме все необходимое. Обязательными центральными коммуникациями в поселке должны быть электричество и газ, в то время как водопровод и канализацию можно подвести индивидуально на каждый участок, соорудив скважину или колодец, септик или станцию глубокой биологической очистки сточных вод. Больше того, в поселках экономкласса не всегда целесообразно включать в состав «продукта» водопровод и канализацию, чтобы цена домовладения осталась доступной для покупателей. Хотя эксперт признает, что наличие центральных коммуникаций определяет статус коттеджного поселка, и если такие коммуникации есть, класс поселка выше.

 

 

У центральных коммуникаций помимо удобства есть и другие преимущества. Как правило, их проводят в поселке перед строительством дорог и благоустройством территорий общего пользования, что дает возможность завершить практически все «земляные» работы до момента начала строительства домов и не портить внешний вид поселка.

 

Второй важный момент – это эксплуатация коммуникаций. Скважина и септик нуждаются в постоянном уходе, а проблемы будут возникать и зимой, когда в скважине вода может замерзнуть, и весной, когда снег начнет таять и сточные воды заполнят септик. При централизованной подаче воды функционирует система очистки воды от бактерий, железа и т. д., поэтому пользователь избавлен от необходимости ставить все эти дорогостоящие системы водоочистки у себя в бойлерной. Сюда отнесем отсутствие ограничений на пользование химическими моющими средствами и стиральными порошками, а также отсутствие ограничений на залповый сброс воды в систему, например, из бассейна.

 

Центральные коммуникации эксплуатирует управляющая компания поселка, созданная или девелопером, или нанятая самими жителями поселка. При обустройстве участка скважиной и септиком, собственнику зачастую приходится все вопросы решать самому. В частности, раз в год-полтора вызывать специальную машину для откачивания нечистот. К тому же индивидуальная скважина не всегда обеспечит такой напор, как центральная.

 

Кроме того, надо иметь в виду, что, например, септик отнюдь не украсит ваше домовладение. К тому же, предупреждают эксперты, никуда не денется и соответствующий запах.

 

 

Почему центральные коммуникации невозможно иной раз провести? Если в данной местности наложен запрет Роспотребнадзора и других регулирующих органов. В поселке также могут отсутствовать центральные очистные сооружения, если не получена разрешительная документация на их установку или же у застройщика не хватило денег – сооружение стоит порядка $1-2 млн. Тогда их заменяют септиком.

 

Хотя зачастую застройщик просто хочет сэкономить на первичных вложениях, поэтому строительство коммуникаций сокращается до подводки электричества, а проложить другие коммуникации предлагается за счет дополнительных взносов покупателей земельных участков. Тип коммуникаций в целом влияет на цену конечного продукта – готового поселка.

 

Впрочем, есть покупатели, которых устраивает такой расклад, ведь это позволяет дифференцировать расходы. Земля с центральными коммуникациями обычно стоит на 10-30 % дороже, чем земля с местными коммуникациями. Индивидуальную скважину и септик никогда в стоимость сотки не включают, таким образом достигается низкая цена «участков без подряда».